北京买房理清思路购房建议9

北京买房理清思路购房建议9

　　 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　 犬子面临考公的选择，是以国考部委为主还是北京市的公务员？因为听说部委的工资待遇低，市级的高。但部委的能分房，北京的不分。请问是不是这种情况？另外据您了解的话，央国企是否还有内部福利房的情况，我们想做个参考比较。

　　 1、我对体制内的情况不熟悉，只知道皮毛。以同在北京工作来说，部委的确实比北京市的收入要低，大概低30%吧。以我家亲戚和朋友为例，年龄资历大致相同，都是科级，某部委的年薪12万多，北京市机关的在17万左右。因为部委工资是以全国为标准的，而各市级公务员都是以本市的收入做参考。但部委的提升相对快一些，也算做了弥补。

　　 2、部委也不是分房，而是优惠购买低价的福利房。现在一般都是国管局的，比市价便宜的多，像五环外的基本就是1万多块钱，使用权。但这都是得排队，具体什么标准我也不知道，没问过。另外某些强势部委据说有单独的宿舍区，前些年多，这几年越来越少，极少听到了。

　　 北京市的也是前些年有福利房，这些年没听说，应该都是公租房为主了。估计有的话也不多，幼教弹唱放羊友说他是事业编的，单位还有福利房，退休前肯定能排上，就是40岁之前估计没戏。

　　 3、央国企那就是自己的事儿了，这两年多数都是集租房，相当于内部交幼教弹唱放羊的政策相对宽松，通州大兴昌平的竟是各央企自己盖的这种房，都不贵，居住没问题，就是不能上市交易而已。福利房也有，但也都是得够一定级别吧。

　　 单身妈妈带娃，目前门头沟户籍，无房，工作生活在东城。现在是明年面临上学，如果没有房子的话就只能是派位，那或许接送就要成问题，所以想买一套。资金有限只能是兴隆都市馨园这种小公寓，总价400左右的。优势是能多幼教岗，劣势是都说这种房子不保值，所以我想咨询一下，毕竟单身带娃不易，请理解。

　　 1、这是年的公寓，比年的保值相对好一些。确实是不如普通住宅，但每次行情走弱也都不多，都是年头儿长了才明显的。所以如果单从基础价值来说也不用太在意保值，反正也不是长期持有，用过了学位差不多看行情就换吧。

　　 2、溢价部分说不太好，兴隆都市馨园的小开间现在能租4/00吧，和400万总价想比的租售比就是0或以上。而这种开间在北京的普遍租售比也就5/0甚至更低，所以溢价率至少在30%或40%。今明两年还都算入学高峰期，楼市政策又好，大概率不受响。但过了明年说不太好，溢价部分有受响的可能。未必是直接降，也可能是相对涨的慢，反正是不占便宜。

　　 3、总之就是不用太纠结，未必不保值，只是不占优势而已。常规建议是孩子入学后就行情，觉得不合适就卖掉得了，相当于用置换税费换了个学位，跟当年没有学区房时的择校费赞助费也差不多，不吃亏。

　　 上月把老家房子卖了，算是基本凑齐了首付，想咨询您一下。1、情况：已婚夫妻，北京集体户口，首房首贷。首付款230左右。生活在通州果园，上班在朝阳大悦城通州果园有套新装2年的小产权，买后出租还幼教用品品牌，所以考虑二手。主要为了：刚需落户、出租保值、以后孩子上学（幼教姐妹花）。

　　 ①东部五环内，大悦城附近：朝青、十里铺、高碑店附近、能选的不多。晨光家园A、沿海赛洛城、兴隆家园。

　　 ②通州重点区域买: 武夷花园（幼之幼教育），重点考虑运河湾、BOBO自由城、京贸国际城西。

　　 ③两区交接区域：管庄常营双桥 (幼教弹唱放羊) ，重点考虑远洋一方、东一时区、保利嘉园。

　　 1、思路的问题，呵呵，不鸡娃就有点儿理想化。谁也不想鸡娃的，就跟谁都不愿意9加班似的，但不都是没办法吗，被迫内卷，越好的学校拼的越狠。这社会到处都是冷酷的竞争，想得到任何资源都得付出代价，除非彻底躺平。

　　 另外租金和升值在有些时候是相悖的，租房是消费，升值属于投资。租金低未必升值好，但租金高的不少是因为升值慢造成的。所以得适当权衡，看自己更重哪方面。

　　 2、两区交界慎选，一般都有些发展滞后。草房地铁附近的属于特例，各种因素综合导致各小学升值没落后。远洋一方是小区确实挺好，但也就北部的还行，到东一时区就弱多了。所以如果是投资为主就以北边常营草房为主，自住以双桥为主。另外塔楼也慎选，不受追捧。

　　 3、如果不自住就不太建议通州运河了，溢价已经不算低，租金也就不高。这就产生悖论，如果再涨溢价就成为北京幼教弹唱放羊了，未必撑的住，可不涨的话靠租金短期内不太好抹平溢价率。所以这里自住和上学都合适，投资不是太建议，就算是升值不错，那也没超过朝阳的几个热门板块啊。

　　 4、先定下预算吧，首付230，首贷资格准备贷多少啊，也就是总价多少？然后再说小区和具体房源，以朝青为主吧，选择相对多，没合适的再看常营。

　　 最近将一处公寓卖掉了，加上手头的大概有0，想用第二套资格购买个未来适合养老自住的房子。已到中年，资金有限，就不想阜阳幼教了，很希望买个南北通透的三居户型。目前考虑下面几个地段麻烦您给个建议，从宜居和保值率考虑：

　　 4、电子城或将府家园小区，这两处感觉物业和户型差一些。别的地方有适合的也欢迎您给个推荐。豆各庄是因为家人在那边工作，还得有六七年才能退休。

　　 1、这我不好建议吧，我一般只能从投资角度分析，自住的还是凭个人喜好选择为好。

　　 2、简单说两句吧，这几个里面从地段来说常营相对合适一些，大多数小区这些年的升值都没落后。但这预算就看自己了。这指的是苹果派吧，苹果社区在双井呢。苹果派的保值挺好的，比苹果社区略强。

　　 3、豆各庄是地段不太受朝阳重，都挺好的小区，自住为主。天通苑是典型的刚需板块，0万在这里是大户型了，流动性和价格走势不是太占优，中小户型的更受追捧。酒仙桥也不是太热门，挺早的老资格板块，但这些年被望京抢走了不少份额，也是看自己的喜好的。

　　 4、这看自己的主要需求吧，纯自住就看自己喜好，也注重保值的话以常营为主，毕竟房产的价值能被地段决定大部分。

　　 现在自住一套一居室，爸妈一套一居室（麒麟幼教集团），都在朝阳，都是对应普小和牛初中（幼教女孩），都无贷。都卖了大约有1000个。我们夫妻俩收入极低但是稳定，都在朝阳工作，目前没啥现金流。

　　 孩子明年上小学，现在鸡着来看，天资中上但是数学不灵。想买个学区房。目标海淀的永定路学区，今日家园看着不错，但是需要两套房全卖了，至少两居。离工作地点太远。或者换东城和平里的房子，今年应该就能买。爸妈那套留着。

　　 问题是：这样换，跟现在朝阳的学区房有没有大幅提升？两个地方都是多校划片感觉凭运气成分多。或者再等几年再置换看看孩子小学成绩咋样，再换海淀上车房？

　　 1、数学不灵也别着急，三四年级再看看，到岁数才开窍的也不少。不过海淀可最重数学了，现在几个杯赛还在隐秘进行呢，大师银也是点招的硬通货，考虑好再去海淀。

　　 2、如果是以嘉铭+朝外的置换，那永定路不占便宜。今日家园对口培英吧，不算太强。而中学以朝外的加工能力和成绩，可以吊打海淀除小强之外的大部分学校。所以转过去或是凭点招近牛中，否则就是派位了，那跟朝阳的单校划片没法比。除非能派进十一，其他的都不算占到便宜。

　　 换和平里好的多，东城资源好还均衡的学区，争取1吧，相对概率大，这相对于嘉铭和朝外就不吃亏了，算上房子溢价也值。但要是中学没进牛中的话可就普通了，加上学区溢价不太划算。

　　 3、所以如果是真的要换就和平里吧，溢价是高点儿，但资源更好啊。一般不建议上学后再跨区，明年是高峰期，哪所牛小的学位都紧张，无论几年级转也都是这届。尤其海淀，除非是天牛娃，否则牛校未必接收。小升初的话那就是点招或派位了如果确定拼点招就提前去海淀，鸡娃氛围更浓，人大附入营也尽量别错过。派位的话就没谱儿了，不如朝阳的概率较大。

　　 我的诉求是想买一套房，综合考虑这些点：1学校在中上等，素质教育好的，别太鸡娃，占比40%；2楼龄还可以，朝向空间都不错的，占比30%；3小区周边居住舒适，占比30%；4总价在1000以内；5家里没什么教育资源关系。

　　 我的孩子现在一岁多一点，现在的问题是：1我现在考虑买房，比如1-2年内买到手，会不会太早？2 我应该怎么着手落实选区、选楼盘这件事呢？3您有合适的区或者楼盘推荐吗？

　　 1、中上等，素质教育好的，还不鸡娃，那这还想让孩子上高中和大学吗？这是悖论。只有注重应试教育的才能让家长少鸡娃呢，学校抓得紧。素质教育就是吹拉弹唱，人大附小和北大附中都挺重的，但家长们都挺鸡娃的，否则就算在海淀名校也未必有好成绩。所以这再考虑一下吧，别着急决定。

　　 2、总价1000以内，几居室啊，或者多大面积？看样子小不了，那一般都是老房了，商品房在朝阳都不好买到两居室。

　　 3、常规建议是不必太早准备学区房，尤其是这两年高峰期的时候溢价高。但如果准备好了资金就买吧，房子大概率比现金保值。

　　 4、我觉得还是先了解一些学区的常识吧，现在这想法有点儿宽泛，现实中也不太好实现。常规建议是先根据孩子天分和父母期望值选行政区，没有，只看适合哪里。然后再看学区或学校，再之后是小区和具体房源。

　　 5、外人不好推荐区，各区的教育模式差距不小呢，还是先了解一下吧。这跟毕业找工作似的，就算目标都是体制内，那中直、部委、市直区属和各种事业编也都不一样，只看哪种适合自己。

　　 现在房产在会城门，是个年的一居室，顶层。当初为了孩子上学买的，一直出租，我们自己租房子住。现在打算卖掉这套，再在军博附近买套小两居居住并保值。预算总房价0万出头。家庭收入万左右，我在国企，年收幼教手指舞不景气，收入受响。所以，不敢高贷，至多贷200出头。

　　 看来看去，这个预算基本上只能换铁西、铁东、电信这种小区，平左右的，面积再大点就有点够不上了。目前，小区出了一套平的两居室，3层/6，眼睛户型，双卧朝南，有个小饭厅，基本满足住。

　　 一是卖掉年会城门顶层一居，置换小区这套年的小两居，是否算的上资产优化？有无必要？这套两居胜在小区好些、楼层好、户型尚可，但楼龄更老。

　　 二是要不要卖掉会城门一居去买昌平（长垣幼教）或大兴等地区新房，不过，暂时近十年可能也不会去住，也就是投资而已。

　　 1、都是学区房，在这种时期不太好谈优化，溢价率至少是一致的。那在总价增加不多的情况下降不下溢价率，所以性价比都差不多，就是看自己的喜好了。

　　 自住角度就有必要，房子是用来住的，投资角度就意义不大了。房龄老就是流动性弱，出手时因为贷款原因不太好卖，其他的没什么，都是普通小区。

　　 2、新房也是自住为主的，跟投资关系不是太大，至少是和成熟板块二手房相比未必稳妥。北京十多年之前的楼市是投资新房，但那时代早过去了，尤其是这几年，郊区新房没什么升值好的，能跟上大盘就不错。这看自己的喜好吧，新房就是自住合适，投资角度有赌的成分，试试吧。

　　 我们的现状：孩子现在3岁，26年入学。预算0-0万资金来源：我们小夫妻俩手里现金300万、父母手里现金+京外其他房产卖掉一共有200-300万、剩下部分贷款。爷爷奶奶有一套在双井（广东幼教集团）的四居，目前三代人住在该四居房中。这套房居住环境很好，不打算卖掉。我们小夫妻俩都是京户，目前也落户在朝阳，孩子幼儿园打算在朝阳四居附近的九龙幼儿园上。

　　 1、目前住的四居是老人的，我们夫妻俩名下无房。现在由于孩子小，所以和老人住在一起，方便带娃。但无论是我们自己、还是老人家都希望在孩子大一些之后能够搬出去，独立有一个小家。所以需要买一个小两居，但需求没有那么迫切，早晚两三年都行。

　　 2、目前老人的四居对应的朝阳的学校较差（幼教机器）。所以我们新买的小两居希望能比现在的学校好。所以我们目前锁定两个方向。一个是朝阳一梯队对应的学区，人朝或者陈经纶等。一个是东城的龙体。

　　 1、基于现状和需求，我们锁定的两个方向您觉得哪个更好？有没有具体的小区推荐？或者这两个方向有问题的话，有无其他方向推荐？

　　 2、下手时机有无建议。是等孩子快要上学2025年么？如果是那我们现在可以做些什么？

　　 幼教弹唱放羊上会看到各种房子的言论。一部分说老破小和密度很高且楼层很高的房子未来都会变成平民窟。毕竟7、0万对于我们家庭来讲肯定是很大的支出，所以也想听听您的看法。

　　 1、如果是天分中等偏上那就朝阳更合适了，到目前为止还是单校的概率更大，小升初也省心的多，也有点招。不过考虑好，人朝这几年卖爆了，四大神盘都调剂，西区也调剂和平西桥，中学人数很多，得考虑师资和成绩。陈经纶指的是哪个校区啊？溢价率不太一样，不过都比东城的低，相对算性价比高的。这谈不上什么问题，学区房没有，只看哪里适合自己。

　　 2、下手时机，如果准备好了就等过了今年信息采集就买吧，虽然也是高峰期，但房子大概率比现金保值。明年也算高峰，再加上刺激楼市的政策，大概率还涨呢。做些什么，先考虑好自己情况适合哪个学区，然后就是看房了。

　　 3、北京的普宅不可能成为贫民窟，社会主义制度跟欧美的不一样。但老房在不重建的情况下肯定流动性弱，尤其是响贷款的，入学高峰期之后有可能都不太好卖了。尽量选择板楼小区，塔楼早就不太受追捧了。

　　 我这问题有点曲折，希望我能表达清楚。我们夫妻俩都是北京人，我是朝阳户籍，我爱人是海淀户籍，结婚后没有将户口迁到一起。我家朝阳在安华有一居室，顺义有个小两居，我爱人家在丰台西局有两套，我和我爱人住一套，我爱人爸妈住一套。目前我爱人户口在海淀北太平庄，但是海淀的房子实际上是我爱人的姥姥留下来的，老人走后虽然户主在我岳母这里，但是房子价值是我岳母一家兄妹等一起的，有可能一两年内要卖掉。

　　 上面算是大背景，我俩这个月孩子就要出生了，是头胎但完全不打算要二胎，户口目前落在海淀没啥难处。但一是面临海淀房子要卖掉，户口需不需要迁走的问题；二是即便留在海淀，北太平庄确实学校也一般，我俩朝阳和丰台的学区更一般。

　　 等孩子29年上学应该各种不紧张了孕产检就看出来了，现在这妇产科是真不紧张了，但是假设这两年卖了海淀的房迁出户口，过三四年再买个占坑房，再迁回户口好一些我俩是首房首贷资格，现在的房子都在父母名下，还是现在就准备买个占坑房好一些？能首付的钱确实也不多，也就只能买个海淀占坑房（幼教）。以后等孩子上完学，大概率也还是会卖出去换房这事还得和双方父母再商量，也比较麻烦，所以怎么选算是纠结很久了。

　　 1、海淀房子如果卖掉的话户口也可以不迁走，由派出所迁到集体户上，这就是空挂户。但对上学的意义不是很大，北太平庄本来就不是太牛的学区，空挂户的顺位又靠后，派位的话就更进不去好学校了。

　　 2、我觉得还是先确定在海淀还是朝阳居住和上学的问题吧。其实朝阳就相当于低配版的海淀，都属于资源不均衡的。如果孩子是天牛娃，或父母的期望值为清北9，那就在海淀，资源的选择更多。如果是中上资质，父母的期望值也不是太高，那以现在的政策来说在朝阳的性价比更高。这看预算，6/0万的在朝阳的头部校学区也有溢价，只是比海淀多数学区低点儿而已。

　　 3、如果定为海淀，那如果资金准备好了就提前买，房子大概率比现金保值。如果需要置换且不增加太多资金（贷款），那等到过了高峰期再买也不晚。另外如果要买就尽量好学区呗，好东西才什么时候都稀缺呢，过了高峰期也支撑更强。

　　 4、既然孩子还没出生那就定下期望值吧，很高的就去海淀，不是太高的在朝阳，两边都有点招，朝阳只是校少点儿而已。然后再说房子，海淀尽量买离牛校近的，朝阳无所谓，就那几个头部校算学区房。资金准备好了就提前买，置换且增加少的话就过几年再说，不吃亏。